Encouragement à la propriété au logement (EPL), comment ça marche ?

A quelles conditions puis-je retirer mes avoirs de prévoyance ?

Les fonds de la prévoyance professionnelle peuvent être utilisés lorsque vous souhaitez, pour vos propres besoins :

• Acquérir ou construire un logement principal en propriété;
• Acquérir des participations à la propriété d’un logement;
• Rembourser des prêts hypothécaires.

Par propres besoins, on entend l’utilisation par la personne assurée d’un logement à son lieu de domicile ou à son lieu de séjour habituel.

Il est possible de retirer la totalité de son avoir de prévoyance.

Toutefois, à partir de 50 ans, le retrait est limité au montant le plus favorable entre :

• votre avoir à 50 ans ou

• la moitié de votre avoir actuel.

Comment les fonds propres sont-ils constitués ?

Vos seuls avoirs de prévoyance ne suffiront pas pour acquérir un bien immobilier.

En effet, il vous sera demandé d’apporter au moins 20% de fonds propres (pensez également à garder de l’argent de côté pour les frais d’achats comme le notaire et les droits de mutation) dont :

• 10% au moins  doivent provenir d’avoirs en « cash » (comptes épargnes ou comptes 3a, par exemple)
• Le reste, ou plus, peuvent provenir d’un retrait de la prévoyance.

Quelles sont les formes d’apport LPP possibles ?

Il en existe deux :

• Le retrait.

Sans doute la plus classique, on perçoit directement l’argent de son institution de prévoyance (au minimum 20'000 francs) et il peut être investi dans son projet d’achat en tant que fonds propres.

• La mise en gage

Ici l’argent n’est pas retiré. Il reste dans l’institution de prévoyance. Il ne sera retiré que si vous n’avez plus la possibilité d’honorer votre crédit.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux formes d’utilisation de ma LPP ?

Retrait

Mise en gage

Alors que choisir ?

Cela dépendra beaucoup du marché au moment de votre achat et de vos moyens financiers.

Si les taux d’intérêts sont à 0.9% et que votre caisse de pensions vous rémunère un intérêt de 2%, à votre avis quelle est la solution la plus avantageuse pour 100'000 francs ?

Si les 100'000 francs sont mis en gage l’intérêt hypothécaire augmentera de 900 francs (déductible d’impôts, pour le moment…). Les 100'000 francs étant toujours dans la caisse de pensions, ils rapportent 2'000 francs par année.

Bon, oui on sait, pour que ce taux revienne il faudra probablement attendre encore quelques temps…

Quand dois-je rembourser le prêt accordé par la LPP ?

Lors du retrait, votre caisse de pensions fait inscrire une interdiction du droit d'aliéner auprès du registre foncier.

Un remboursement anticipé des avoirs prêtés par votre caisse est obligatoire uniquement lorsque vous vendez votre bien immobilier.

En cas de transfert de propriété aux héritiers suite à un décès, le remboursement de l’EPL n’est pas demandé.

Depuis la réforme des prestations complémentaires en 2021, un remboursement volontaire est possible tant que la personne assurée n’a pas atteint l’âge légal de la retraite (auparavant, il n’était plus possible de rembourser l’EPL dès 3 ans avant la retraite).

Lors du remboursement de l’EPL, l’impôt qui a été prélevé au moment du retrait sera restitué.

Si je décide quelques années plus tard de louer mon bien immobilier, dois-je rembourser l’EPL ?

Le Tribunal fédéral a traité cette question dans son arrêt du 1^er juillet 2021 (9C_293/2020).

Lorsqu’un logement acquis en propriété par un versement anticipé EPL est remis à bail sous la forme d’un contrat de location à durée indéterminée résiliable par les deux parties avec un préavis de trois mois, il ne s’agit pas de l’octroi d’un droit équivalant économiquement à une aliénation. Par conséquent, il n’y a pas d’obligation de rembourser le montant du versement anticipé.

Si une personne a acquis un appartement servant à ses propres besoins et qu’on peut alors admettre que le versement anticipé a été obtenu dans ce but à bon droit, la location de l’appartement par la suite ne constitue pas un motif de remboursement.

Les travaux préparatoires relatifs à cette disposition n'indiquent pas clairement que la location d'un logement devrait être un motif de remboursement. En regard de la finalité de la réglementation, il convient de veiller à ce que les fonds conservent leur but de prévoyance en cas de remise à bail ; dès lors que le contrat a été conclu pour une durée indéterminée et qu'il peut être dénoncé par chaque partie en respectant un délai de trois mois, le bailleur peut retrouver l'usage de l'immeuble pour ses propres besoins à son échéance. Un retrait anticipé aurait été effectué de façon contraire au but de prévoyance s'il avait d'emblée poursuivi des fins d'investissement. Ceci n'est pas le cas en l'espèce, car la propriétaire du logement ne l'a remis à bail que plusieurs années après l'avoir utilisé pour ses propres besoins.

Puis-je faire un retrait EPL pour des travaux ?

Les versements anticipés peuvent aussi être utilisés pour effectuer des travaux de rénovation et de transformation visant à maintenir la qualité de l’habitat et la valeur de l’immeuble. Il est donc parfaitement admissible, par exemple, de retirer une partie de sa LPP (ou de son 3^ème pilier) pour :

• L’installation d’une pompe à chaleur ;
• La construction d’une véranda (à condition qu’elle soit habitable de manière permanente tout au long de l’année et qu’elle soit directement attenante au reste de la maison. L’EPL ne doit en effet pas servir à financer des installations temporaires qui ne servent pas d’habitation principale);
• Des travaux effectués directement par vos soins (mais à condition d’atteindre le montant minimal de retrait de 20'000 francs et de pouvoir justifier ses frais avec des factures)

Récemment, l’OFAS a publié des précisions quant à la possibilité de retirer son EPL pour l’installation de panneaux photovoltaïques.

Au regard des dispositions ci-dessus, on peut se dire que cela peut être assimilé à des travaux dans son habitation propre.

Toutefois, ces installations sont un peu particulières puisqu’en cas de production d’électricité supérieure à ses besoins propres une partie peut être revendue. Un rendement pourrait donc en être retiré.

Selon l’OFAS, une personne assurée est autorisée à utiliser une partie de son capital de prévoyance pour financer l’installation de panneaux solaires pour la production d’électricité destinée à couvrir ses propres besoins au sens de l’art. 4, al. 1, OEPL, c’est-à-dire en vue d’une utilisation par la personne assurée.

Cela signifie qu’une installation de production d’électricité non destinée à la consommation ou à l’utilisation propre de la personne assurée ne peut être financée par des fonds provenant de la prévoyance professionnelle.

 Cette appréciation confirme l’avis du législateur de limiter l’utilisation des capitaux de la prévoyance professionnelle au financement des besoins propres de la personne assurée et d’exclure tout financement d’investissements destinés à dégager un profit.

En effet, de tels investissements ne s’inscriraient pas dans un but de prévoyance et seraient contraires au principe de l’encouragement à la propriété du logement. Pour pouvoir financer l’installation de panneaux solaires par un retrait EPL, la personne assurée doit donc être en mesure de prouver à l’institution de prévoyance quelle part de l’électricité produite par cette installation servira à sa propre consommation.

Et le 3^ème pilier dans tout ça ?

Il peut être retiré aux mêmes conditions que la LPP (pour l’achat, le remboursement d’une hypothèque ou des travaux d’entretien) avec toutefois un « avantage » supplémentaire : il n’est pas restituable en cas de vente du bien immobilier.

Il est donc par exemple idéal de constituer un 3^ème pilier au titre de « fonds de rénovation », en plus c’est déductible fiscalement 😉.

Récemment, la question s’est posée de savoir si un retrait partiel d’un 3^ème pilier a (sans résilier un contrat d’assurance) serait possible.

L’ordonnance OPP 3 n’exige pas la résiliation du rapport de prévoyance en cas de versement anticipé du pilier 3a pour l’EPL. Un retrait partiel du pilier 3a pour l’EPL est donc admissible sans devoir procéder à une telle résiliation.

Rappelons toutefois qu’un retrait partiel du pilier 3a pour l’EPL est possible seulement tant que l’âge-limite n’est pas encore atteint, à savoir 5 ans avant l’âge ordinaire de la retraite. Par contre, un versement anticipé EPL n’est plus admissible à partir de cet âge limite, car la personne dispose alors de la possibilité de demander le versement de la totalité de sa prestation de vieillesse ; la résiliation du rapport de prévoyance entraîne alors l’imposition globale de ladite prestation.

Terminons cet article avec des nouvelles concernant la valeur locative

Pour ceux qui seraient désireux d’acheter prochainement, ou de rénover ultérieurement, on vous rend attentif au fait que le National a adopté un nouveau système d’imposition du logement qui ne tiendrait plus compte de la valeur locative.

Affaire à suivre… y aura-t-il un référendum ?

Pour plus d’informations :

https://www.parlament.ch/fr/services/news/Pages/2023/20230614162332559194158159038_bsf164.aspx